初期資金を抑えながら独立開業!新ビジネスの立ち上げで活用すべき居抜き物件の基本を解説

居抜き物件とは前のテナントの設備や家具・調度類などを残したまま賃貸する物件のことを指します。各種の設備機器や什器などが一切なく躯体だけの状態をスケルトン物件と呼びます。居抜き物件が独立開業に向いているいわれるのは、設備や器具などをそのまま使用できるためコストを抑制できて、開業までの時間を大幅に短縮できるのがメリットです。 特に飲食店では高価な調理器具や排気ダクト工事などが必須となるだけに、居抜き物件では適しているとされています。

居抜き物件とスケルトン物件の違い

店舗用の物件を探すときに、大きく分けてスケルトンと居抜き物件の2種類があります。予算やお店の種類などによって、それぞれ向き不向きがあります。お店をオープンするにあたって、どちらが適しているのか慎重に判断することが大事です。 双方の違いとして、スケルトンとは言うなれば空き家物件のことです。前のお店の跡形はまったく残っていません。お店のこだわりが強くゼロから個性的なお店作りをしたい場合は、こちらのほうが良いと言えるでしょう。 一方の居抜き物件は、カウンターやシェルフ、厨房機器類など前のお店で使っていた家具や什器などが少し残っています。例えば飲食店をする場合に、前のお店のカウンターを上手に活用することもできます。居抜き物件を賢く使えば、リフォーム代を浮かせることも可能です。またゼロから店作りをするよりは工期も短くて済むというメリットもあります。ただどうしても、前のお店の雰囲気をどこか引き継ぐ感じになるかもしれません。 お店オープンに関して何に重きを置くかによって、適した物件は変わってきます。

出店スピードを加速させる居抜き物件

できるだけ早く新規出店をしたい場合には、居抜き物件が活用されています。居抜き物件は以前営業していた店舗の内装や設備などが残されているため、そのまま利用してすぐに営業を開始できるなどの利点があります。出店スピードを速めたい場合にも、居抜き物件を使えばすぐにオープンに漕ぎ着けることができるでしょう。内装や設備がなく骨組みだけの状態で渡される通常のテナント契約では、まず設備などを整えなければいけません。内装や厨房器具の購入、搬入だけでも大きく時間を取られるため、出店を急ぎたいといった場合にはこれらの準備が枷となる可能性が高くなります。居抜き物件は前の店と業種さえ合えば、大きな変更をせずに済みます。設置されているものをそのまま使えるため、開業コストも抑えることができるでしょう。初期のコストを抑えられれば経営も軌道に乗せやすくなります。スピーディなオープンを目指す人にとって、最適な物件となっています。

居抜き物件を探すなら取扱物件が多い不動産業者

居抜き物件を探す場合には、できるだけ取り扱い物件数が多い不動産会社を利用しましょう。一口に居抜き物件とまとめてもさまざまな物件が存在しており、残された内装や設備も異なります。開店予定の業態に合う居抜き物件ならそのまま利用することができますが、以前の店舗が全く違う業種だった場合には内装の変更などが必要になるでしょう。そもそも開業コストを抑えるために居抜き物件を使う予定なのに、内装の変更で余計なコストがかかってしまっては本末転倒です。また、新たに開店する店舗のターゲットになる客層が周囲にいるかどうかもチェックすることをお勧めします。どれだけ良い条件が揃った綺麗な物件であっても、ターゲットがいなければ経営が成り立ちません。オープンしてもお客さんが来店せずに、数ヶ月後には閉店してしまうといった例も十分にありえます。不動産会社がさまざまな物件を持っていれば、条件にあったものを選択することができるでしょう。

契約前に要注意!居抜き物件でよくあるトラブル

契約前に居抜き物件を選ぶ際には、いくつかのポイントに注意する必要があります。既存の商業施設や店舗を利用する形態で、内装や設備が一部提供されていることが特徴ですが注意が必要な一面も存在します。 まず、内装の状態に注意が必要です。前のテナントの使用状況や取り扱いによって異なる場合があるので、内装の破損や劣化、老朽化があるかどうかを注意深く確認しましょう。また、前のテナントと業種やコンセプトが異なる場合には大幅な改装が必要になるかもしれません。 次に、設備の状態も重要です。エアコンや照明、配線などの設備が含まれている場合がありますが、これらが正常に機能しているかどうかを確認しましょう。古い設備やメンテナンスが不十分な場合、故障やトラブルのリスクが高くなります。 さらに、契約条件や法的な問題にも注意が必要です。居抜き物件の契約には前のテナントとの関係や契約内容、賃貸借契約の条件などを確認する必要があります。また、業種制限など居抜き物件の利用に制約がある場合は契約前にしっかりと確認しましょう。 最後に、周辺環境や立地条件も見逃せません。居抜き物件が理想的な立地にあるかどうか、駐車場や交通アクセスが便利かどうかを考慮しましょう。また、周囲の競合店舗や顧客の流入状況なども調査することが重要です。

居抜き物件で出店するなら内部造作の所有権は明確に!

居抜き物件を利用して店舗を出店する際には、内部造作の所有権を明確にすることが重要です。
居抜き物件は、前のテナントが使用していた店舗内部の設備や什器が一部残っている物件を指します。
内部造作には店舗の特徴や機能が反映されており、新たなテナントが利用する場合には所有権の確認が欠かせません。
これらの物件を契約する際には、製造の所有権に関する契約条項を明確に取り決めることが必要です。
まず、前のテナントが所有していた製造の一部を引き継ぐ場合、所有権の譲渡手続きや費用負担について明確に合意する必要があります。
所有権を引き継ぐことで、居抜き物件を利用するテナントは製造を再利用することができます。
また、製造を一部修繕や改装する場合にも、所有権の問題が生じることがあります。
修繕や改装を行う際には、所有者や不動産会社との間で合意を取り付けることが重要です。
所有者による承認が得られない場合、製造の改装は制限されるか、負担が発生する可能性があります。
所有権の明確化は、居抜き物件の利用者と所有者の関係を円滑に進めるために欠かせない要素です。
これらの物件を利用して出店する場合、製造の所有権は契約の重要なポイントとなります。
契約前には、製造に関する所有権や費用負担についての確認や合意を徹底することが必要です。
これにより、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。

一軒家の居抜き物件が向いている業種

一軒家の居抜き物件はさまざまな業種に適しています。
一レストランやカフェ、居酒屋などの飲食店に最適です。
広々とした空間や個室の設置など飲食店の雰囲気を作りやすく、多くの来客を受け入れることができます。
小売業にも適しています。
店舗面積が広いため商品を陳列したり、ショップ内を工夫して商品の展示スペースや試着室を設けたりすることができます。
クリニックや医療関連施設にとっても適しています。
待合室や診察室、手術室など必要なスペースを十分に確保することができます。
駐車スペースやバリアフリー設備の整備も容易です。
ホテルや旅館の展開にも利用できます。
客室数を増やすことができるほか、ロビーやダイニングスペース、宴会場などさまざまな設備を備えることができます。
教室や学習塾、幼稚園などの教育関連施設にも向いています。
教室や遊び場の設置が容易であり、子供たちや生徒たちが快適に過ごせる環境を作ることができます。
これらは一部の例ですが、一軒家の居抜き物件は様々な業種に適しています。
ただし用途や地域の規制、周辺環境などを考慮しながら、具体的な業態の検討が必要です。

居抜き物件の内見時に見るべきポイント

居抜き物件の内見時にチェックすべきポイントの一つが設備の動作確認です。
居抜き物件は以前のオーナーが残していった設備をそのまま使用できるのがメリットになります。
とはいえ、エアコンを始めとした空調設備は消耗品である以上、経年劣化を起こしている可能性も少なくありません。
故障や不具合でまともに使えないなどの理由で残していくケースも多いのが実情です。
せっかく残っていても使えなければ新しい物に交換をする羽目になるので結果的に多額の費用が掛かります。
動作の有無を調べるのはもちろん、製造年月日の確認も忘れてはいけません。
位置関係も大事チェックポイントの一つです。
居抜き物件は備え付けの設備を基準にレイアウトを決めなくてはいけません。
配管の問題で水回り関係は動かすことができないため、飲食店を経営する場合は必然的に厨房の位置が固定されます。
設備の位置関係から自分のイメージするお店を作れるかを調べることが失敗を避けるコツです。

居抜き物件で多いのは飲食店や美容院

居酒屋やヘアサロンを開業する場合には、賃貸店舗を契約した後の投資金額も大きくなります。
しかし居抜き物件を上手に活用すると、最小限の工事費用で早期に店舗をオープンできます。
特に飲食店の居抜き物件は多く、賃貸店舗を取り扱う不動産会社で情報を提供してもらうことも可能です。
一方で不動産会社で相談する前に、賃貸店舗の情報サイトで下調べをする方法があります。
情報サイトではエリアや面積などで物件を絞り込めるので、飲食店や美容院の開業に最適な賃貸店舗もスムーズに探せます。
高い集客力を実現するためには一階部分の店舗を選ぶのが理想的ですが、坪当たりの賃料が割高で経営が難しいのが実情です。
けれども居抜き物件を選ぶと厨房機器などの購入費も節約できるので、立地に恵まれた賃貸店舗への入居も容易になります。
設備類の譲渡価格にも注目するのが、手ごろな居抜きタイプの物件を選ぶコツです。
交渉を上手に進めると、更にお得に契約を結べます。

前のテナントと同じ業態の居抜き物件はリスクが高い

前のテナントと同じ業態の居抜き物件を選ぶことは、リスクが高い場合があります。
前がなぜその物件を離れたのかを明確に把握する必要があります。
もし事業の失敗や困難な状況であった場合、同じ業態での成功は保証されていません。
その業種が競争の激しい業界である場合、新しいテナントが成功するためには優れた戦略や競争力が必要です。
さらに物件内で何らかの問題や不具合を抱えていた可能性も考えられます。
設備や装備品の不良、施設の老朽化、衛生面の懸念などが存在するかもしれません。
これらの問題は追加の費用や手間を生じさせる可能性があります。
同じ業態の居抜き物件を選ぶと、市場における競争が増える可能性があります。
近隣に同じ業態の店舗や施設が多い場合、集客や顧客獲得が難しくなるかもしれません。
競合他社との差別化や独自性を持つことが重要ですが、それには時間と労力が必要となります。
これらの要素を考慮すると、前同じ業態の居抜き物件を選ぶことはリスクが高いと言えます。
慎重な調査と計画が必要であり、将来の成功を確保するためには戦略や競争力を強化する必要があります。

東京のおすすめ居抜き物件に関する情報サイト
居抜き物件の基本情報

このサイトでは新規ビジネスを立ち上げて独立開業を予定している事業者の方を読者層に想定して、居抜き物件に焦点を当てて基礎知識や役に立つ情報を各種のコンテンツを通じて御紹介しています。スケルトン物件を利用すり時に比較すると、前のオーナーの機器をそのまま活用できるだけに初期費用を抑えることができます。しかしすべての出店について妥当するわけではなく、開業しようとする業種を踏まえて利用することのメリットを実感できるかを意識することが大事です。

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